منظور از دعاوی ملکی چیست؟

دعاوی ملکی به دعاوی حقوقی اشاره دارد که در مورد املاک و مستغلات می باشد. این دعاوی ممکن است به دلیل اختلافات مربوط به مالکیت، استفاده، اجاره، خرید و فروش، قراردادهای رهن و اجاره و دیگر موضوعاتی که به املاک و مستغلات مرتبط هستند، پیش بیایند.

مثلاً، یکی از نمونه‌های دعوی ملکی، اختلاف در مورد این که کدامیک از دو مالک سابق یک ملک، صاحب حق مالکیت مستغله است، می‌باشد. همچنین، این دعاوی می‌توانند شامل مواردی مانند نقض قرارداد اجاره، مشکلات مربوط به تصرف و توقیف، مسائل مربوط به نحوه استفاده از ملک و دیگر مواردی باشند که در ارتباط با ملک و مستغلات قرار دارند.

دعاوی ملکی ممکن است در دادگاه‌ها و نهادهای قضایی مختلف، به عنوان مثال در دادگاه‌های دولتی یا دادگاه‌های خصوصی، مورد بررسی قرار گیرند. در این دعاوی، طرفین می‌توانند ادله و مدارک مربوط به مالکیت، قراردادهای اجاره، اسناد مالکیت، افاده شاهدان و سایر مدارک و ادله مربوط به موضوع را به دادگاه ارائه دهند.

در بسیاری از موارد، دعوی ملکی به دلیل پیچیدگی موضوع و تعداد بالای اسناد و مدارک مورد نیاز، طولانی و پرهزینه هستند. برای اینکه مشکلاتی که ممکن است به دلیل عدم رعایت قوانین مربوط به ملک‌ها و مستغلات پیش آیند، جلوگیری شود، توصیه می‌شود که همواره قوانین و مقررات مربوط به ملک‌ها و مستغلات را رعایت کنید و در صورت وجود هرگونه مشکل مربوط به ملک، با وکیل یا مشاوران حقوقی مورد اعتماد خود مشورت کنید.

قوانین دعوی ملکی چیست؟

قوانین دعاوی ملکی بسته به قوانین و مقررات هر کشور ممکن است متفاوت باشد، اما برخی اصول و قواعد عمومی برای دعاوی وجود دارد که به طور عمده عبارتند از:

• حقوق مالکیت: این حقوق شامل حقوق مالکیت مستقیم و غیرمستقیم (مثل حقوق اجاره و وثیقه) است و مبتنی بر قوانین مربوط به مالکیت در هر کشور است.
• نوع دعوای ملکی: دعاوی ملک ممکن است شامل تخلیه مستأجر، تغییر نوع کاربری، افشا نکردن عیب‌های ملک و غیره باشد.
• مستندات: مستندات مورد نیاز برای دعاوی ملکی ممکن است شامل عقد خرید و فروش، سند مالکیت، سند اجاره و وثیقه و غیره باشد.
• مراحل قضایی: مراحل قضایی برای دعاوی ملکی شامل تهیه دعوای نامه، مراجعه به دادگاه، حضور در دادگاه، ارائه مستندات، دادخواست، دفاع و صدور حکم است.
• حقوق طرفین: هر دو طرف در دعاوی حقوق مشابهی دارند، اما در برخی موارد، یک طرف ممکن است حقوق بیشتری داشته باشد، به عنوان مثال، مالک مستقیم ملک بیشترین حقوق را دارد.
• محدودیت زمانی: دعاوی باید در مهلت زمانی معینی مطرح شوند. مثلاً، در برخی کشورها، مهلت برای تخلیه مستأجر ۳۰ روز است.
• هزینه‌های قضایی: هزینه‌های قضایی برای دعوی ملکی شامل هزینه‌های مربوط به وکیل، دادگاه، اجاره متراژ دادگاه، تهیه مستندات و غیره است

انواع دعاوی ملکی

انواع دعوای ملکی به شرح زیر هستند:

• دعاوی ملکی حقوقی
• دعاوی ملک کیفری
• دعاوی ملکی ثبتی

1-  دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع دعاوی است که در زمینه مالکیت و امور مرتبط با ملک و املاک و مستغلات بکار می‌روند. این دعاوی شامل مواردی مانند تعیین مالکیت، پرداخت بها، اجرای قراردادهای ملکی، دعاوی ارثی و غیره هستند. در ادامه به انواع دعاوی حقوقی می پردازیم.

·  دعاوی سند

این دعوی ملکی مربوط به صحت و معتبر بودن سند مالکیت است. مثال‌هایی از دعاوی سند شامل دعاوی اعتراض به سند، اصلاح سند، دعاوی نامبردهای سند و غیره می‌شود.

·  دعاوی مرتبط با تفکیک زمین

این دعاوی شامل مواردی مانند تفکیک زمین، تعیین حدود، نامگذاری زمین و غیره است.

·  دعوی پیمانکاری

این دعاوی شامل مواردی مانند تعیین وضعیت پیمانکاری، دعاوی اجرای پیمان، عدم اجرای پیمان و غیره است.

·  دعوی خلع ید

در صورتی که غیر از مالک در ملکی که سند رسمی دارد تصرف کند، مالک اصلی می تواند برای تخلیه به دادگاه شکایت تخلیه کند. در صورتی که متقاضی دارای سند رسمی مالکیت باشد، امکان طرح شکایت تخلیه وجود دارد و در صورت عدم ثبت ملک، مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.

·  پیگرد قانونی برای رفع مزاحمت و دخالت در حقوق

شخصی می تواند شما را از استفاده از اموال خود بدون توقیف آن منع کند. در این صورت، برای شکایت برای رفع مزاحمت و ممانعت از قانون، باید سندی داشته باشید که نشان دهنده سابقه مالکیت و مالکیت شما باشد. در این نوع دعاوی ملکی قاضی می تواند با صدور قرار موقت از ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.

·  دعوی رهن و اجاره

این دعاوی ملکی به دلیل نقض قراردادهای رهن و اجاره پیش می‌آیند. این دعاوی شامل اختلافات بر سر نحوه پرداخت وجه رهن و اجاره، تحویل ملک، خسارت‌های ناشی از نقض قرارداد و سایر موارد مربوط به رهن و اجاره ملک است.

·  مربوط به مشاعات

این دعاوی ملکی به دلیل اختلافات بین صاحبان ملک‌های مشاع پیش می‌آیند. مثلاً، دعوای مربوط به تعیین حقوق و تعهدات هر صاحب در مورد نگهداری، تعمیرات و بهره‌برداری از مشاعات.

·  دعوی ملکی مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت

این دعوای ملکی به دلیل اختلافات مربوط به طرح و اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت پیش می‌آیند. این دعاوی شامل اختلافات مربوط به تعیین نقش و مسئولیت هر طرف در قرارداد، تعیین هزینه‌ها و سایر مسائل مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت است.

·  اقدام حقوقی برای الزام به استرداد ملک

اگر در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار مشخص شده باشد باید در همان تاریخ فروش به خریدار تحویل داده شود. گاهی بین معامله و تنظیم سند رسمی، ارزش کالا افزایش می یابد و فروشنده به همین دلیل تحویل کالا را به تاخیر می اندازد. در این صورت، خریدار می تواند انواع دعاوی ملکی را که مستلزم تحویل ملک است، آغاز کند.

·  ابطال معامله صوری به ‌قصد فرار از دین

ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین، یکی از مسائلی است که در قوانین حقوقی مطرح می‌شود و در برخی موارد می‌تواند باعث ایجاد ابطال قرارداد شود. این موضوع به این معنی است که در صورتی که فردی با هدف فرار از پرداخت بدهی‌های خود، مالیات یا هر گونه بدهی دیگری، یک معامله صوری را انجام داده باشد، این معامله می‌تواند ابطال شود.

1-  دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری، دعاوی حقوقی هستند که در آنها، خلاف قوانین کیفری عملی از سوی یکی از طرفین انجام شده است و موضوع مربوط به ملک یا اموال مرتبط با آن‌هاست.

در این دعوی ملکی، مسائلی مانند سرقت، تخریب، تخلیه غیرمجاز، تجاوز به حریم خصوصی، تهدید و هر گونه عمل غیرمجازی که به ملک یا اموال مرتبط با آنها زیان وارد کند، مورد بررسی قرار می‌گیرند. در ادامه به برخی از دعاوی کیفری پرداخته می‌شود:

• خیانت در امانت
• جعل اسناد به منظور فریب و کلاهبرداری از دیگران
• ارتکاب کلاهبرداری در خرید و فروش ملک
• خرید و فروش و معامله متضاد
• اتهام تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی
• ادعای انتقال غیرقانونی مالکیت به یک یا چند نفر
• دعوی تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز رسمی
• ادعای استفاده از اسناد جعلی در معاملات دولتی
• دعوای تجاوز به حریم خصوصی
• دعوای تخریب

1-  دعاوی ملکی ثبتی

دعوای ملکی ثبتی شامل مواردی است که به ثبت اسناد و مدارک مالکیت و سایر امور مربوط به ملک در دفاتر اسناد رسمی مربوطه می‌پردازد. این دعاوی شامل موارد زیر است:

• ابطال سند رسمی به دلایل مختلف
• دعاوی ملکی ثبتی در خصوص ابطال اجرای ثبت برای املاک آسیب دیده
• در خصوص ابطال سند مالکیت معارض
• در خصوص لغو مکانیسم ثبت نام و تشریفات کمیسیون های مختلف ثبت نام
• رد نظریه ارائه شده توسط کمیته حل اختلاف سازمان اسناد و مدارک کشور.
• افراز مالک
• اجرای ثبت نام
• ورود به عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.

دعاوی ملکی خود را چگونه مطرح کنیم؟

برای مطرح کردن دعوای ملکی، بهتر است ابتدا به یک وکیل مشاوره‌گیری کنید. وکیل می‌تواند به شما راهنمایی کند که دعوی ملکی شما برای رسیدگی به کدام دادگاه و بر اساس کدام قانون باید مطرح شود. در ادامه توصیه می‌شود که به شکل زیر عمل کنید:

1.   پیدا کردن وکیل

برای مطرح کردن دعاوی ملکی بهتر است از وکیلی که در این زمینه تخصص دارد، کمک بگیرید. بهتر است وکیل خود را از طریق پیشنهاد دوستان و آشنایان پیدا کنید یا به دفاتر وکالت مراجعه کرده و با وکیلان متخصص در این زمینه مشاوره‌گیری کنید.

2.   گرفتن وثیقه‌نامه

برای ثبت دعاوی ملکی، شما باید وثیقه‌نامه‌ای را در قبال دادخواست خود به دادگاه بدهید. مبلغ وثیقه بر اساس قیمت ملک و نوع دعوا متفاوت است.

3.   تهیه اسناد و مدارک مورد نیاز

برای ثبت دعوای ملکی، شما باید اسناد و مدارکی مانند سند ملکی، قراردادهای اجاره یا رهن، مدارک مربوط به مشاعات و غیره را آماده کنید.

4.   ثبت دعوا

بعد از آماده‌سازی مدارک، شما باید دادخواست خود را به دادگاه مربوطه تحویل دهید و هزینه‌های مربوط به ثبت دعوا را پرداخت کنید. در این مرحله وثیقه‌نامه نیز به دادگاه تحویل داده می‌شود.

5.   پیگیری دعوا

پس از ثبت دعوا، دادگاه به شما نامه‌ای را ارسال می‌کند و شما باید به همراه وکیل خود به دادگاه مراجعه کنید.

6.   حضور در دادگاه

در روز مقرر، به همراه وکیل خود حضور داشته باشید. در دادگاه، شما و وکیل خود باید ادعای خود را با دلایل و مستندات معتبر و قانونی اثبات کنید و در برابر ادعای طرف مقابل دفاع کنید.

7.   صدور حکم

پس از شنیدن حجت‌ها و بررسی ادله و مستندات، دادگاه به تصمیم خود می‌رسد و حکمی را صادر می‌کند. در صورتی که حکم به نفع شما باشد، شما می‌توانید از آن به عنوان مدرک برای برگزاری مزایده، تحویل ملک و یا اعمال حقوق خود استفاده کنید. در صورتی که حکم به نفع طرف دیگر باشد، شما می‌توانید اعتراض کنید و از طریق حکم بالاتر درخواست بازنگری مجدد پرونده خود را ارائه دهید.